i “IMPLEMENTACIÓN DE GESTIÓN DE RIESGOS CON BASE A ISO 31000:2018 EN EL DESARROLLO DE PROYECTOS MULTIFAMILIARES EN UNA INMOBILIARIA EN EL PERÚ” Trabajo de Investigación presentado para optar al Grado Académico de Magíster en Auditoría Presentado por Carlos Andres Alejos Ramos Pedro Alexis Espinoza Laguna Karla Silva Cavero Valerie Milagros Vela Tuesta Asesor: Armando Villacorta Cavero 0000-0003-3464-7593 Lima, abril 2024 https://orcid.org/0000-0003-3464-7593 ii iii RESUMEN EJECUTIVO El presente trabajo de investigación se desarrolla en la Unidad de Negocios de Departamentos de la Empresa Inmobiliaria S.A., cuyo principal objetivo es la construcción de edificios para proyectos multifamiliares con departamentos desarrollados en los segmentos B y C de la ciudad de Lima – Perú. Hasta el primer semestre del año 2023, la ejecución de la construcción de los proyectos inmobiliarios era subcontratada a empresas especializadas en construcción de edificios. Sin embargo, como objetivo estratégico, para el mismo año, la Alta Gerencia de la Compañía decidió llevar a cabo la ejecución de la construcción de los proyectos inmobiliarios utilizando personal y fondos propios de la Compañía, así como recursos de entidades financieras. Esto creó la necesidad de implementar una gestión de riesgos que contribuya a lograr los objetivos de la Compañía, la búsqueda de eficiencias y mayor autonomía y control de los proyectos. El objetivo principal del presente trabajo de investigación es proponer una metodología de gestión de riesgos basado en ISO 31000:2018, que ayude a prevenir los eventos adversos en el desarrollo de los proyectos inmobiliarios. Para lograr lo descrito en el párrafo anterior, se presentó a la Gerencia de Unidad de Negocios una propuesta de implementación de riesgos; asimismo, se realizó un reconocimiento de procesos y controles, y se estableció el apetito de riesgo en coordinación con la Gerencia de Unidad de Negocio y responsables del proceso. Posteriormente, se presentó los resultados a las áreas que presentaron un riesgo residual de criticidad alta y grave, obteniéndose aceptación y compromiso de implementación de los planes de acción resultantes. iv TABLA DE CONTENIDO RESUMEN EJECUTIVO .......................................................................................................... ii ÍNDICE DE TABLA ................................................................................................................ vi ÍNDICE DE FIGURAS............................................................................................................ vii ÍNDICE DE ANEXOS .......................................................................................................... viii INTRODUCCIÓN ..................................................................................................................... 1 CAPÍTULO I. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA .......................................................... 2 1. Antecedentes ........................................................................................................................ 2 2. Planteamiento del problema ................................................................................................. 5 3. Preguntas de investigación ................................................................................................... 5 4. Objetivos .............................................................................................................................. 5 5. Justificación .......................................................................................................................... 6 6. Limitaciones ......................................................................................................................... 9 7. Delimitación ......................................................................................................................... 9 CAPÍTULO II. MARCO CONCEPTUAL ................................................................................ 9 1. Definición de riesgo ............................................................................................................. 9 2. Riesgo Inherente y Riesgo Residual................................................................................... 10 3. Tipos de riesgos .................................................................................................................. 10 4. Limitaciones al riesgo (nivel de tolerancia y apetito del riesgo)........................................ 12 5. Gestión de riesgos .............................................................................................................. 12 6. Tipos de control .................................................................................................................. 13 7. Norma ISO 31000:2018 Gestión del Riesgo - Directrices ................................................. 13 8. Sector inmobiliario en Perú ................................................................................................ 16 9. Empresa Inmobiliaria S.A. ................................................................................................. 18 CAPÍTULO III. METODOLOGÍA ......................................................................................... 27 1. Tipo y enfoque de investigación .......................................................................................... 27 2. Conveniencia del trabajo de investigación .......................................................................... 27 3. Definición del alcance del trabajo de investigación ............................................................ 27 4. Formulación de diagnóstico y plan de acción ...................................................................... 28 v 5. Recolección de datos y documentación de actividades ejecutadas ...................................... 28 CAPÍTULO IV. PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Y HALLAZGOS .......................... 30 CONCLUSIONES ................................................................................................................... 39 RECOMENDACIONES .......................................................................................................... 41 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS..................................................................................... 43 ANEXOS ................................................................................................................................. 43 vi ÍNDICE DE TABLA Tabla 1 Ventas comerciales por tipo de financiamiento del año 2019 al 2023 ......................... 6 Tabla 2 Índice general de precios de materiales de construcción del año 2018 al 2023 ........... 7 Tabla 3 Variación porcentual de la tasa de interés del año 2019 al 2023 .................................. 8 Tabla 4 Variación de precios por zona y metro cuadrado del año 2019 y 2023 ........................ 8 Tabla 5 Tipos de riesgos y ejemplos ........................................................................................ 11 Tabla 6 Tipos de control por oportunidad................................................................................ 13 Tabla 7 Tipos de control por automatización .......................................................................... 13 Tabla 8 Pasos de la metodología de gestión de riesgos de acuerdo con ISO 31000:2018 ...... 16 Tabla 9 Análisis FODA de Compañía Inmobiliaria S.A. ........................................................ 19 Tabla 10 Proceso Evaluación preliminar de terrenos .............................................................. 24 Tabla 11 Proceso de Ejecución del proyecto inmobiliario ...................................................... 25 Tabla 12 Proceso de Entrega del proyecto inmobiliario .......................................................... 26 Tabla 13 Plan de trabajo propuesto a la Gerencia de la Compañía de acuerdo con ISO 31:000:2018 ............................................................................................................................. 30 Tabla 14 Criterios para la valoración de probabilidad ............................................................. 31 Tabla 15 Criterios para la valoración del impacto ................................................................... 32 Tabla 16 Mapa de calor ........................................................................................................... 33 Tabla 17 Calificación de riesgos en el mapa de calor por etapas del proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares......................................................................................................... 34 Tabla 18 Criterios de evaluación para la eficacia de los controles .......................................... 36 Tabla 19 Criterios para determinar el riesgo residual .............................................................. 36 vii ÍNDICE DE FIGURAS Figura 1 Principios, marco de referencia y proceso ................................................................ 14 Figura 2 Organigrama de la Unidad de Departamentos.......................................................... 20 Figura 3 Cantidad de proyectos multifamiliares (torres) entregados ...................................... 20 Figura 4 Proceso de Desarrollo de proyectos multifamiliares ................................................ 22 viii ÍNDICE DE ANEXOS Anexo 1 Matriz de Evaluación de Riesgos – 50 riesgos identificados ................................... 46 Anexo 2 Matriz de Evaluación de Riesgos y Controles del proceso Prospección .................. 53 Anexo 3 Matriz de Evaluación de Riesgos y Controles del proceso Construcción ................ 64 1 INTRODUCCIÓN En el Perú, las empresas inmobiliarias han implementado una gestión de riesgos en los procesos más críticos del negocio, que les permite cumplir sus objetivos y minimizar sus riesgos. En este contexto, a partir de enero 2023, la Superintendencia de Mercado de Valores (SMV) aprobó el Reglamento de Gestión Integral de Riesgos con obligatoriedad para las empresas inmobiliarias que la SMV supervisa. Si bien la Empresa Inmobiliaria S.A. no se encuentra regulada por la SMV, la adopción de una gestión de riesgos se ha vuelto crucial debido a que, en el año 2023, inició la ejecución de la construcción de proyectos inmobiliarios con personal propio buscando reduccir los costos y acortar los tiempos de construcción, lo que subraya la importancia de una gestión de riesgos efectiva incluso fuera del ámbito de regulación de la SMV. Por este motivo, el trabajo de investigación iniciará con el entendimiento de la Compañía y sus procesos relacionados al proceso de construcción (desde la búsqueda de terrenos hasta la obtención de la recepción municipal), así como la identificación y evaluación de riesgos inherentes y establecimiento del apetito al riesgo en coordinación con la Gerencia de la Unidad de Negocios de Departamentos. Seguidamente, se identificará y evaluará la eficacia de los controles para determinar el riesgo residual. Finalmente, se presentarán los planes de acción a la Gerencia de la Unidad de Negocios de Departamentos y principales Gerencias involucradas en el proceso. 2 CAPÍTULO I. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 1. Antecedentes El sector construcción desempeña un papel fundamental en la economía del país porque contribuye al crecimiento económico, desarrollo de infraestructura, tiene un impacto positivo en la creación del empleo, la inversión y la actividad económica en general. En los últimos años, el crecimiento del sector construcción ha disminuido significativamente debido a la crisis mundial, el incremento en el costo de los materiales de construcción, la recesión económica, fenómenos naturales como el ciclón Yaku y conflictos sociales. Se preveía que el sector construcción crecería en 1.8% en el año 2023; luego, en mayo 2023, se proyectó un crecimiento de solo 0.4%; sin embargo, de acuerdo con las estimaciones de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el sector mostró una caída del 8.9% entre enero y noviembre 2023 y, estima un crecimiento del 3.3% para el 2024, debido a que se pronosticó que el fenómeno de El Niño tendrá una intensidad leve o moderada, así también se prevé que los precios de los materiales de construcción se ajustarán a la baja y las tasas de interés también experimentarán una reducción. Los estudios indican que la recuperación del sector también depende de las mejoras en las políticas de interés social y la eficacia de la obra pública. A finales del 2023, el sector inmobiliario ha enfrentado incertidumbre debido a los desacuerdos sobre viviendas de interés social en los principales distritos de Lima, por lo que, esto podría afectar la inversión en viviendas. La Empresa Inmobiliaria S.A. (en adelante “la Compañía”), objeto de este trabajo de investigación, está dedicada principalmente, al desarrollo de proyectos de habilitación urbana de terrenos y desarrollo de proyectos multifamiliares; sin embargo, la presente investigación se centrará en el proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares para los segmentos B y C, el cual inicia en la búsqueda de terrenos para su construcción (en adelante “prospección"), seguido por la compra de terrenos, ejecución de la obra hasta la obtención de recepción de la obra municipal. El proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares está expuesto a diversos riesgos, lo que hace imprescindible la implementación de un sistema de gestión de riesgos que permita mejorar la rentabilidad y lograr los objetivos de la Compañía. 3 El riesgo se define como los posibles eventos internos y/o externos que dificultan alcanzar los objetivos en la organización, y también se puede definir como una contingencia o la proximidad de un daño. La gestión de riesgos es un proceso integral que implementan las organizaciones para identificar, evaluar y gestionar los riesgos integrando la cultura organizacional y su estrategia empresarial para la creación, preservación y obtención de valor. Los modelos más usados para la implementación de la gestión de riesgos son COSO ERM (2017) e ISO 31000:2018. Según el artículo de Fox C. (2019) “Understanding the New ISO and COSO Updates – Risk Management” ambos modelos tienen enfoques similares que promueven la implementación de riesgos en las empresas que requieren el respaldo y un alto compromiso de la Alta Dirección para su éxito. La norma ISO 31000:2018 destaca de COSO ERM por ser más directa y objetiva con relación a la implementación de la gestión de riesgos, se puede integrar con sistemas ERP y proporciona una estructura sólida para afrontar los desafíos y captalizar las oportunidades en un entorno empresarial cada vez más competitivo. De esta manera, la comprensión de los riesgos y su integración con los sistemas y procesos de la Compañía permitirá implementar mejores controles y ayudará a la Alta Dirección a tomar decisiones informadas, contribuyendo así al logro de los objetivos y la maximización del valor para las partes interesadas. Ana Arboleda (2020) en su trabajo de investigación titulado “Gestión de Riesgos Inmobiliarios Universidad de Sevilla, Ecuador” concluyó que es innegable la importancia de la gestión de riesgos en el sector inmobiliario, especialmente debido a la serie de cambios que se están produciendo en el mercado inmobiliario de la ciudad de Ibarra, asimismo, es necesario adaptarse a los cambios sociales, la rápida urbanización, entre otros, ya que permite que las inversiones generen una alta rentabilidad, gestione los riesgos inmobiliarios y permita, a los responsables (Alta Gerencia), la toma de decisiones informadas. Rosario Vera (2018) en su trabajo de investigación titulado “La Gestión del Riesgo Inmobiliario” realizado en la ciudad de Almería – Universidad de Almería, España manifestó que la gestión de riesgos no solo se realiza para evitar repetir errores pasados, sino que muchas empresas la adoptan para destacarse en un mercado cada vez más competitivo y homogéneo, especialmente debido a la recuperación del sector. Un claro ejemplo es la implementación de 4 la gestión del riesgo de las empresas siguiendo la normativa UNE-ISO:31000 sobre la gestión del riesgo. Ayala, Espinoza y Ríos (2017) en su trabajo de investigación titulado “Implementación de un sistema de gestión de riesgos en un proyecto inmobiliario multifamiliar, fase de ejecución, en la ciudad de Lima, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas” concluyó que, las empresas inmobiliarias suelen gestionar solo los riesgos de seguridad, salud ocupacional y medio ambiente (SSOMA), sin embargo, no gestionan el “riesgo de negocio”, los cuales permiten evaluar las amenazas y oportunidades que podrían impactar en los objetivos del proyecto. Asimismo, el autor concluyó que, cuanto más anticipadamente se gestionen los riesgos en los proyectos, menor será el costo del tratamiento de los mismos y mayor será su efecto positivo. Bayraktar O. (2020), cuyo texto, publicado en el World Journal of Advanced Research and Reviews, aborda la gestión de riesgo en el sector construcción, menciona un hecho importante respecto de cómo esta industria se encuentra sobrecargada de riesgos en comparación de otras, debido a que tienen la necesidad imperiosa de estar presentes en cada actividad y detalle desde el diseño del proyecto hasta la culminación de este. De esta forma, el autor inicia resaltando que un punto reprochable dentro de la industria es que muchas veces las decisiones se toman en base a información que no resulta ser medible, impidiendo que se planteen estrategias eficientes. Finalmente, concluye que, con el objetivo de que el proyecto sea completado de manera efectiva y, dado que cada proyecto tiene sus propias particularidades, la gestión de riesgo resulta necesaria para que estos eventos puedan ser previstos y convenientemente evitados o, por lo menos, mitigados. Cruz J. (2020) en su trabajo de investigación “La administración del riesgo inmobiliario, manifiesta que la gestión de riesgos le corresponde a todo el personal de la Compañía, desde la plana gerencial, administrativa y operativa; y que tanto los analistas financieros y encargados de obra, por ejemplo, son personas relevantes en la identificación y control de los riesgos de las compañías. El primero, ayuda a controlar los efectos de los riesgos en la información financiera, y el segundo, ayuda a controlar y mitigar los riesgos operativos de la Compañía. Según, Gestión Integral de Riesgos (2023) “Acercamiento al sector de la construcción y cementeras peruanas”. Revista de Investigación de Administración, 26(52), 351-363, el Producto Bruto Interno (PBI), refleja la significativa importancia que tiene el sector construcción en la economía nacional. Este sector es alimentado principalmente por las 5 empresas cementeras, las cuales utilizan materiales provenientes de mercados internacionales, lo que genera incertidumbre en relación con sus precios debido a las disparidades existentes entre los mercados internacionales y el peruano. Durante la última década, la tasa media de contribución del sector de la construcción al PBI nacional ha sido del 6.28%. En dicho contexto, las organizaciones del sector inmobiliario deben de implementar una gestión de riesgos debido a que ayuda a reducir la incertidumbre durante la ejecución de los procesos empresariales, mitiga los impactos negativos y aprovecha los efectos positivos que pueden surgir. 2. Planteamiento del problema ¿De qué manera la implementación de un sistema de gestión de riesgos basado en ISO 31000:2018 previene los eventos adversos en los proyectos multifamiliares en una empresa inmobiliaria en el Perú? 3. Preguntas de investigación Las preguntas que buscamos investigar en el presente trabajo de investigación son las siguientes: • ¿En qué medida la implementación de un sistema de gestión de riesgos basado en ISO 31000:2018 impacta en el logro de los objetivos estratégicos en los proyectos multifamiliares en una empresa inmobiliaria en el Perú? • ¿En qué medida la implementación de un sistema de gestión de riesgos basado en ISO 31000: 2018 impacta en la gestión operativa y en los indicadores claves de riesgo (KRI) de los proyectos multifamiliares en una empresa inmobiliaria en el Perú? • ¿Cómo llevar a cabo un plan de trabajo para implementar la gestión de riesgos basado en ISO 31000: 2018 en los proyectos multifamiliares en una empresa inmobiliaria en el Perú? 4. Objetivos 4.1 Objetivo general Determinar de qué manera la implementación de un sistema de gestión de riesgos basado en ISO 31000:2018 previene los eventos adversos en los proyectos multifamiliares en una empresa inmobiliaria en el Perú. 6 4.2 Objetivos específicos Los objetivos específicos son: • Analizar en qué medida la implementación de un sistema de gestión de riesgos basado en ISO 31000:2018 impacta en los objetivos estratégicos de los proyectos multifamiliares en una empresa inmobiliaria en el Perú. • Analizar en qué medida la implementación de un sistema de gestión de riesgos basado en ISO 31000:2018 impacta en la gestión operativa y en los indicadores claves de riesgo (KRI) de los proyectos multifamiliares en una empresa inmobiliaria en el Perú. • Desarrollar el plan de trabajo para implementar la gestión de riesgos basado en ISO 31000:2018 en los proyectos multifamiliares en una empresa inmobiliaria en el Perú. 5. Justificación El año 2022, respecto al año 2021, la Unidad de Negocio de Proyectos Multifamiliares de la Compañía ha crecido un 25%. Esta Unidad está orientada a la construcción tercerizada de edificios con departamentos para vivienda destinadas principalmente a los sectores B y C (en las zonas de Callao, Lima Este y Lima Centro); sin embargo, a partir del año 2023, progresivamente, la Compañía inició la construcción de edificios con recursos propios (ejecución directa). Estos proyectos inmobiliarios son financiados con entidades financieras privadas sin la participación de instituciones del Estado. La modalidad de venta de estos inmuebles principalmente es con crédito directo (8%) y crédito hipotecario, a través de instituciones financieras (87%). A continuación, podemos observar la cantidad de ventas comerciales y su tipo de financiamiento durante los años 2019 al 2023. Tabla 1 Ventas comerciales por tipo de financiamiento del año 2019 al 2023 Tipo de Crédito / Año 2019 2020 2021 2022 2023 Crédito Directo 19 12 28 57 24 Crédito Hipotecario 260 276 309 335 123 Crédito Mixto 10 15 19 44 190 Contado 37 16 25 11 6 Total 326 319 381 447 343 Nota. Se llama Crédito Mixto a las ventas, cuya cuota inicial (entre 10% o 20% del valor del inmueble) se paga mediante letras y el saldo (entre 80% y 90%) se paga con el financiamiento de un Crédito Hipotecario. Adaptado del Informe de Ventas del sistema SAP de la Compañía (2023). 7 A partir del año 2023, la Gerencia de la Compañía tiene el reto de implementar la construcción directa de proyectos multifamiliares de forma progresiva hasta llegar a construir, de manera directa, el total de los proyectos. La Gerencia de la Compañía ha determinado que, la ejecución de los proyectos multifamiliares es uno de los procesos que está más expuesto tanto a riesgos operacionales, financieros, fraude y también políticos; esto debido al desabastecimiento de materiales y el incremento en los precios de los materiales de construcción durante el año 2023. Adicionalmente, debido a que los costos de desarrollo de proyectos multifamiliares representaron un promedio de 52%, mientras que la compra de tierra un 20% respecto de las ventas del año 2022. A continuación, se detallan dos (2) objetivos estratégicos de la Alta Gerencia: Objetivo 1: Buscar la eficiencia operativa del proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares para optimizar la estructura de costos Respecto a marzo 2020, mes en que comenzó la pandemia del COVID-19 en el Perú, los precios de los materiales se incrementaron un 27%, según CAPECO, tales como el acero, el cemento, bloques de concreto, tuberías, cables, entre otros, así como la mano de obra. A continuación, se muestran los precios de los principales materiales por el periodo del año 2018 al 2023. Tabla 2 Índice general de precios de materiales de construcción del año 2018 al 2023 Materiales /Año 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Maderas 116.21 116.9 121.02 153.05 163.50 154.60 Tubos y accesorios de plástico 110.14 111.52 117.33 152.45 180.47 170.16 Suministros eléctricos 114.77 110.96 118.60 146.28 139.59 140.69 Vidrios 117.45 117.31 125.02 140.02 142.53 135.45 Ladrillos 98.90 101.68 124.16 139.42 137.95 125.40 Mayólicas y mosaicos 96.82 95.22 97.96 107.09 115.85 109.71 Aglomerantes 123.61 123.17 123.63 132.50 142.56 151.80 Agregados 115.49 115.28 119.56 121.29 127.63 129.35 Estructuras de concreto y armazones 137.60 136.23 137.88 144.22 148.43 152.94 Metálicos 110.05 108.51 119.57 150.71 150.82 139.70 Índice General de Materiales de Construcción 115.79 115.09 120.83 139.43 146.08 144.04 Nota. Recuperado del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (2023). 8 Por otro lado, durante el año 2023 los costos de financiamiento se incrementaron en un 35% respecto al año 2019 (prepandemia). A continuación, se muestra la tasa de interés para financiamiento de vivienda durante los últimos cuatro (4) años: Tabla 3 Variación porcentual de la tasa de interés del año 2019 al 2023 Año 2019 2020 2021 2022 2023 Variación % de tasa de interés 7.00 6.39 6.85 9.88 9.10 Nota. Recuperado de la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) (2023). Ambos factores, el incremento de precio de los materiales y los costos de financiamiento repercuten en el alza de los precios de venta de los inmuebles, por lo que los altos precios desalientan la compra de departamentos por parte de los consumidores. Veremos el detalle en la siguiente tabla. Tabla 4 Variación de precios por zona y metro cuadrado del año 2019 y 2023 Zona / Año 2019 2020 2021 2022 2023 Lima Centro 4,146 4,492 3,927 4,528 4,539 Lima Este 2,311 2,421 2,639 3,131 3,550 Nota. Lima Centro comprende los distritos: Cercado de Lima, Lince, Jesús María, Breña, La Victoria. Lima Este comprende los distritos: Ate, Santa Anita, La Molina, San Juan de Lurigancho. Adaptado del Informe de Ventas SAP de la Compañía (2023). Objetivo 2: Eficiencia en el tiempo de construcción de los proyectos La medición del tiempo de ejecución de proyectos inmobiliarios abarca desde la búsqueda (prospección) del terreno y finaliza con la obtención de la recepción de obras municipales, que es posterior a la entrega del inmueble al cliente, y actualmente tiene una duración promedio de 25 meses, lo cual genera sobrecostos y afecta la competitividad respecto a los precios de los proyectos multifamiliares, reduce los ingresos, y puede afectar la reputación de la Compañía. Finalmente, con base a lo comentado, la Gerencia de la Unidad de Negocio de Proyectos Multifamiliares requiere revisar y mejorar los procesos de compra de terrenos y ejecución de la obra a través de la implementación de un sistema de gestión de riesgos que permita prevenir 9 y monitorear los riesgos mencionados que están afectando el tiempo de duración de construcción de los proyectos en la Compañía. La propuesta de consultoría para la implementación de gestión de riesgos se desarrollará utilizando las directrices de la norma ISO 31000:2018 debido a su enfoque práctico y metodología adaptable a la cultura de riesgos de la Compañía. 6. Limitaciones El presente trabajo de investigación no utilizará el nombre real de la compañía sino el nombre de “Empresa Inmobiliaria S.A.”. La información de carácter confidencial vinculada con el proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares no será plasmada literalmente en el trabajo a solicitud explícita de la compañía. Asimismo, el resultado de la investigación será restringida para uso público. Por otro lado, el grupo no cuenta con un experto en ingeniería civil y, de ser el caso, se buscará el apoyo de un experto. 7. Delimitación El presente trabajo de investigación se ha desarrollado con el objetivo de implementar la gestión de riesgos en el desarrollo de proyectos multifamiliares utilizando ISO 31000:2018. Este trabajo incluye el recorrido del proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares desde la prospección del terreno hasta la recepción de obra municipal. El periodo de alcance del presente trabajo corresponde al año 2023 (enero a diciembre 2023) y está abarcando solo la unidad de proyectos multifamiliares y no vivienda social y habilitación urbana. CAPÍTULO II. MARCO CONCEPTUAL 1. Definición de riesgo El concepto de riesgo tiene diferentes definiciones según su ámbito de aplicación, no existe una aplicada a la literatura de negocios; sin embargo, podemos iniciar mencionando que el concepto de riesgo se basa en el conocimiento de las posibilidades o probabilidades de eventos futuros inciertos (Wolke, 2017). En una definición amplia, el riesgo puede describir 10 acontecimientos futuros inciertos; por lo que, estos pueden ser, tanto positivos como negativos (Brustbauer, 2016). Según la definición de la norma ISO 31000: 2018, el riesgo es "el efecto de la incertidumbre sobre los objetivos" (ISO 2018). Según esta definición, podemos mencionar que el riesgo no se limita solo a eventos dañinos, sino que se centra más en el impacto de los objetivos de una organización (Leitch 2010). En una definición cercana, se ve como la pérdida financiera por la incertidumbre. Finalmente, el riesgo y la incertidumbre están estrechamente relacionados, ya que el primero no existe sin la segunda (Hetland, 2003). Por otro lado, según el Marco COSO ERM, el riesgo es el impacto y la probabilidad de que una amenaza (o de una serie de eventos/ amenazas) puedan afectar de manera adversa la consecución de los objetivos de las compañías. El riesgo, como efecto de la incertidumbre en los objetivos, requiere de una adecuada gestión que permita el establecimiento y logro de los objetivos gracias al apoyo en la toma de decisiones informadas y la mejora del desempeño organizacional. (Escorial et all. 2019). 2. Riesgo Inherente y Riesgo Residual Estos son conceptos se utilizan para evaluar la exposición de una empresa a posibles eventos adversos. El riesgo inherente es aquel riesgo que existe antes de aplicar cualquier medida de control o mitigación; mientras que el riesgo residual, es el riesgo que queda después de implementar las acciones planificadas para reducir el riesgo inherente. Este último riesgo nunca podría llegar a cero, ya que siempre existirá la posibilidad de que ocurra un evento no previsto. 3. Tipos de riesgos Existen diferentes tipos de riesgos, que pueden afectar o influir de manera adversa al logro de los objetivos o resultados esperados de la Compañía. Para fines de la presente investigación, los riesgos serán clasificados hasta en once (11) grupos, ver detalle en la siguiente tabla: 11 Tabla 5 Tipos de riesgos y ejemplos Tipo de Riesgos Operativos Administrativos Financieros Estratégicos Cumplimiento Normativo Fraude Mercado Reputacionales Seguridad y Salud Ocupacional Informáticos Medioambientales Políticos Concepto • Riesgos relacionados con la gestión de procesos, sistemas, personas y eventos externos que podrían generar pérdidas financieras • Riesgos que podrían afectar el control que debe de existir en las operaciones • Riesgos que podrían afectar los resultados económicos de la Compañía, su capacidad para alcanzar sus objetivos financieros y su rentabilidad • Riesgos que pueden afectar la capacidad de la Compañía para alcanzar sus objetivos a largo plazo o para mantener una posición competitiva en el mercado • Posibilidad de que la Compañía no cumpla con las leyes, regulaciones, normativas aplicables al sector inmobiliario, operaciones o actividades inmobiliarias • Posibilidad de que una persona o entidad (externa o interna) manipulen información o realicen actividades fraudulentas que tienden a eludir una disposición legal con el objetivo de perjudicar a la Compañía u obtener beneficios personales • Posibilidad de pérdida financiera debido a fluctuaciones en los valores de mercado (tasas de interés, tipo de cambio, precio de acciones, precio de productos básicos) por factores externos • Posibilidad de daños por prácticas poco éticas, errores graves u otros factores que generen la percepción negativa por parte de los grupos de interés que afecten la confianza, credibilidad e imagen de la Compañía • Riesgos relacionados con la posibilidad de incumplimiento de regulaciones y estándares que resulten en lesiones o enfermedades laborales de empleados y contratistas • Posibilidad de daño o fallas en los equipos informáticos, periféricos y/o software que podrían afectar que la Compañía opere • Factores que favorecen la posibilidad de que el medio experimente un daño • Posibles impactos negativos como resultado de cambios en el entorno político, a nivel nacional e internacional que pueden afectar a la Compañía Ejemplos • Retrasos en la entrega de departamentos • Conflictos con contratistas • Problemas de calidad en la construcción • Falta de definición de misión, visión y valores empresariales • Inexistencia de un organigrama formal, de total conocimiento del personal • Carencia de descripción de puestos • No contar con un Código de Ética • Ausencia de planes objetivos por área • Desconocimiento de los objetivos • Ausencia de un Canal de Denuncias • Ausencia de un presupuesto operativo, administrativo y financiero • Inadecuada segregación de funciones • Falta de controles que protejan los activos • Inadecuada gestión de los procesos vinculados con Recursos Humanos • Inadecuado análisis de costos • Falta de control en el flujo de efectivo • Ausencia o deficiente elaboración de conciliaciones • Incorrecto manejo de las estimaciones contables • Deficiente control de las ventas • Inadecuada o incompleta presentación de los estados financieros • Falta de información financiera comparativa con años anteriores • Falta de evaluación de nuevos proyectos de inversión • Incorrecta gestión del flujo de efectivo • Inadecuada planeación fiscal • Incorrecta determinación de márgenes en la asignación de precios • Incorrecto análisis de costos • Deficiente análisis en el otorgamiento de créditos • Ausencia de seguros ante posibles contingencias • Ausencia de la planeación a mediano y largo plazo • Carencia de análisis de fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas • Ausencia de un gobierno corporativo formal • Ausencia de un Plan de Continuidad de Negocios • Entrada de competidores disruptivos • Cambios en la tecnología • Cambios significativos en la demanda del mercado • Base de datos no resguardada con el uso de software y hardware actualizados • Incumplimiento de la normativa de construcción y zonificación (permisos, límites de altura, seguridad contra incendios) • Incumplimiento de normas ambientales (gestión de residuos, contaminación del suelo) • Incumplimiento de la Ley y Reglamento de Protección de Datos Personales • Incumplimiento de verificación de clientes y transacciones sospechosas para prevenir el Lavado de dinero y financiación del terrorismo • Prácticas ilegales como soborno o fraude • Manipulación de estados financieros • Robo de activos • Manipulación de datos y ratios financieros • Falsificación de documentos de propiedad • Robo de identidad y datos por ataques cibernéticos • Reclamaciones falsas por daños a la propiedad o responsabilidad civil para cobertura de seguros no válida • Evaluación fraudulenta al solicitar préstamos hipotecarios • Participación de terceros en actividades fraudulentas • Ciclos del mercado inmobiliario (recesión) • Cambios en las tasas de interés • Variación de precios • Cambios en el tipo de cambio de la moneda • Cambios demográficos y tendencias de urbanización • Cambios en las preferencias de los consumidores • Cambios en las condiciones económicas globales (recesiones, crisis financieras, cambios en el crecimiento económico) • Reformas fiscales • Escándalos de corrupción • Incumplimiento de compromisos con los clientes (plazos de entrega, calidad, condiciones del contrato) • Publicidad engañosa • Irregularidades en los estados financieros • Incidentes de seguridad, robos o agresiones • Incidentes que afecten el medioambiente • Problemas de seguridad en la construcción del edificio • Comportamiento poco ético de los empleados (acoso laboral, discriminación o conductas inapropiadas) • Accidentes laborales en obra (caída desde alturas, golpes por objetos, cortes y lesiones físicas) • Exposición a sustancias peligrosas • Riesgos eléctricos (descargas eléctricas, cortocircuitos) • Condiciones de trabajo inseguras (escaleras inestables, iluminación inadecuada) • Uso inadecuado de equipos de protección personal (EPP) • Fatiga física • Enfermedades obtenidas por falta de protección • Ciberataque • Ransomvare (software malicioso) • Ataques de Denegación de Servicio (DDoS) • Phishing (ataque a través de correo electrónico) • Smishing (estafa a través de mensajes de texto) • Vishing (estafa mediante llamada telefónica) • Fallos de seguridad o violaciones de datos por errores humanos • Vulnerabilidad de software • Falta de respaldo de datos • Falta de actualización de software y sistemas • Contaminación del suelo y del agua • Inadecuada gestión de residuos • Emisiones de gases de efecto invernadero • Inundaciones por incremento de sequías y tormentas • Incendios • Contaminación de la atmósfera • Terremotos • Plagas • Crecidas de ríos • Desplazamientos de tierra • Cambios excesivos en la temperatura • Pérdida de biodiversidad (flora y fauna) • Crisis e inestabilidad política • Interferencia del gobierno en el sector empresarial (expropiación y nacionalización) • Cambios en las políticas fiscales • Guerras o disturbios civiles • Embargos y sanciones internacionales impuestas a países específicos • Corrupción y soborno gubernamental Nota. Adaptado de Control Interno en las empresas, su aplicación y efectividad por Pereira C. (2019). 12 4. Limitaciones al riesgo (nivel de tolerancia y apetito del riesgo) El apetito del riesgo es el nivel de riesgo que una entidad está dispuesta a aceptar en pro de sus objetivos y la tolerancia al riesgo es el nivel de variación aceptable en los resultados. Las diferencias entre ambos conceptos se detallan a continuación: • El apetito al riesgo se expresa mediante objetivos y prioridades, mientras que la tolerancia se mide utilzando las mismas métricas que la empresa emplea oara evaluar su desempeño, determinando si los resultados son aceptables. • El apetito al riesgo se centra, principalmente a los resultados y su variación entre lo planeado y lo real buscando controlar y reducir la diferencia entre los resultados posibles y planeados. El enfoque del apetito al riesgo es estratégico, ya que se utiliza para definir, planificar, tomar decisiones importantes, realizar ajustes, entre otros. Por otro lado, la tolerancia es más operativa, ya que se usa para controlar las variaciones que pueden surgir durante la implementación de la estrategia. 5. Gestión de riesgos Debido a los diversos riesgos que enfrentan las empresas, es fundamental que sean capaces de reconocer, gestionar y responder a estos desafíos, así como comprender sus posibles impactos. En una empresa inmobiliaria, la implementación de una gestión de riesgos permite administrar dichos riesgos de manera proactiva. Esto implica reducir los riesgos de eventos adversos, cumplir las exigencias legales y reglamentarias, aumentar la confianza de los clientes y grupos de interés, así como mejorar la eficacia de los controles y alcanzar los objetivos estratégicos. La gestión de riesgos es un proceso estructurado que ayuda a las organizaciones a identificar, evaluar y minimizar el impacto de los riesgos. Esta forma parte integral de la gobernanza y el liderazgo de la empresa, desempeñando un papel clave en todos los niveles de la organización. El objetivo de la gestión de riesgos es reducir los diversos riesgos a un nivel aceptable para la Alta Gerencia. Además, la gestión de riesgos es el proceso de toma de decisiones en un entorno de incertidumbre, donde se evalúan acciones que ocurrrirán y sus posibles consecuencias. En el contexto empresarial, este enfoque aborda tanto los riesgos y como las oportunidades que 13 podrían afectar a la creación o preservación del valor de la empresa a través de la creación de un plan para mitigarlos y reducir las posibles pérdidas. 6. Tipos de control Tabla 6 Tipos de control por oportunidad Tipología Clasificación Descripción Oportunidad Preventivo • Actividad que ayuda a evitar errores o mitigar riesgos antes de que ocurran Detectivo • Actividad que ayuda a identificar errores en la toma de decisiones o dentro de un tiempo aceptable Nota. Adaptado de Control Interno en las empresas, su aplicación y efectividad por Pereira C. (2019). Tabla 7 Tipos de control por automatización Tipología Clasificación Descripción Automatización Automático • Actividad realizada íntegramente por un sistema Semiautomático • Actividad que requiere ser ejecutada por una persona para prevenir o detectar errores utilizando información de un sistema Manual • Actividad cuya ejecución depende de la habilidad de una persona para la prevención de errores Nota. Adaptado de Control Interno en las empresas, su aplicación y efectividad por Pereira C. (2019). 7. Norma ISO 31000:2018 Gestión del Riesgo - Directrices ISO 31000:2018 es un estándar internacional, no certificable, emitido en el año 2018 por la Organización Internacional de Normalización (ISO). Esta segunda versión, titulada “Gestión del Riesgo - Directrices”, anula y reemplaza la versión previa, ISO 31000:2009 conocida como “Gestión de Riesgos - Principios y Guías”. El objetivo de esta norma es crear y proteger el valor de la compañía mediante la gestión de riesgos, toma de decisiones, establecimiento, consecución de objetivos y mejora del rendimiento (ISO 31000:2018). Asimismo, proporciona directrices para abordar y gestionar los riesgos a los que se encuentran expuestas las compañías, permite abordar una amplia gama de riesgos y se aplica a lo largo del ciclo de vida de la empresa en cualquier organización y sector. 14 Según la norma, el proceso de gestión de riesgos se desarrolla de manera secuencial y cíclica para identificar posibles situaciones que puedan generar riesgos y desafíos en la Compañía. Después, estos riesgos se someten a un análisis exhaustivo para lograr su compresión profunda y mantenerlos dentro de los límites aceptables. Este enfoque permite a la Alta Dirección ser consciente de la necesidad de identificar y administrar los riesgos de manera proactiva y eficiente, mejorar la identificación de oportunidades y amenazas y evaluar la eficiencia y eficacia de sus controles, a fin de garantizar que la Compañía alcance sus objetivos exitosamente. Asimismo, permite cumplir con las reglamentaciones legales, mejorar la gobernanza y la eficacia y eficiencia de sus operaciones; así como, incrementar la confianza de las partes interesadas. La efectividad de la gestión de riesgos requiere adherirse a los ocho (8) principios, al establecimiento del marco de referencia y a la implementación y ejecución del proceso. Figura 1 Principios, marco de referencia y proceso Nota. Recuperado de la Norma ISO 31000:2018(es) Gestión del Riesgo Directrices (2018). 15 7.1 Principios Los principios de la gestión de riesgos son los siguientes: a) Debe ser integrado en todas las actividades. b) Debe ser estructurado y exhaustivo. c) Debe ser adaptado a toda la organización. d) Debe ser inclusivo a todas las partes interesadas. e) Debe ser dinámico y con respuesta a los cambios. f) Debe estar basado en la mejor información posible. g) Debe considerar factores humanos y culturales. h) Debe estar enfocado en la mejora continua. 7.2 Establecimiento del marco de referencia El marco de referencia de la ISO 31000:2018 busca incorporar la gestión del riesgo en los objetivos estratégicos, de procesos, proyectos y operaciones de la Compañía junto con la gobernanza y la toma de decisiones de la Gerencia. Este proceso requiere el apoyo de las partes interesadas, principalmente, del liderazgo y compromiso de la Alta Dirección, que es demostrado aplicando el marco de referencia con una Política de riesgos y con una adecuada asignación de recursos y responsabilidades. Finalmente, el proceso de gestión de riesgos debe ser monitoreado constantemente para lograr la mejora continua. 7.3 Implementación y ejecución del proceso La metodología del proceso de gestión de riesgos abarca los siguientes pasos: 16 Tabla 8 Pasos de la metodología de gestión de riesgos de acuerdo con ISO 31000:2018 Pasos Detalles 1. Comunicación y consulta • Implica comunicar a las partes interesadas los riesgos, decisiones y razones por las que se toman acciones para promover la comprensión y conciencia del riesgo. La consulta busca obtener retroalimentación que respalde la toma de decisiones, y debe llevarse a cabo en todas las etapas del proceso de gestión de riesgos. 2. Establecimiento del alcance, contexto y criterios del riesgo • Incluye planificar objetivos, tomar decisiones, definir el contexto externo e interno y establecer criterios para evaluar y juzgar los riesgos con el objetivo de una evaluación efectiva y un tratamiento adecuado del riesgo. 3. Evaluación del riesgo • Identifica los riesgos, sus fuentes y consecuencias mediante un análisis cualitativo o cuantitativo, considerando factores como probabilidad, consecuencias, eficacia de los controles y sesgos para identificar planes de acción o controles para cubrir las brechas. 4. Tratamiento del riesgo • Tiene como objetivo seleccionar e implementar acciones para abordar el riesgo y decidir si el riesgo residual es aceptable o no, y si se requieren acciones adicionales para reducirlo. Ese proceso se realiza realizando un balance entre los beneficios potenciales versus el costo de implementación de implementar las medidas adoptadas para tratar el riesgo; y como resultado se decide entre evitar, aceptar, compartir, eliminar o retener el riesgo, modificar la probabilidad o modificar las consecuencias. 5. Seguimiento y revisión • Se debe evaluar el tratamiento del riesgo y el riesgo residual para mantenerlos dentro de los límites aceptables. 6. Registro y presentación de informes • Incluye documentar el proceso de gestión de riesgos y compartirlo con la Alta Dirección, órganos de supervisión y partes interesadas incluyendo las acciones propuestas, responsables, indicadores de desempeño, restricciones, informes, seguimiento requeridos y plazos de implementación. Nota. Adaptado de la Norma ISO 31000:2018(es) Gestión del Riesgo Directrices (2018). 8. Sector inmobiliario en Perú El sector construcción desempeña un papel fundamental en el desarrollo social y económico del país. Según las cifras del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), el sector construcción se contrajo hasta en 8.1% en el mes de noviembre 2023, acumulando un total de once meses a la baja. Situación distinta se puede observar en los indicadores de empleo en el sector, cuyo 4% de aumento en el último trimestre, representa un segundo incremento consecutivo durante el 2023. (Cámara Peruana de la Construcción [CAPECO], 2024). De acuerdo con el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), esta contracción en el sector se trataría de la peor performance sectorial de los últimos veinticuatro años, sin considerar el periodo más crítico de la pandemia COVID-19. (Cámara Peruana de la Construcción [CAPECO], 2023). 17 En los últimos años, el mercado inmobiliario en Perú ha experimentado cambios significativos y durante el año 2023, ha experimentado cambios en las tendencias y preferencias de los compradores, los cuales actualmente prefieren espacios de trabajo flexibles. A continuación, se mencionan las principales tendencias del sector inmobiliario peruano durante el año 2023, y cómo están afectando a los compradores, vendedores y profesionales del sector. a) Mayor demanda de viviendas sostenibles Actualmente, la conciencia ambiental y la sostenibilidad se han vuelto conceptos de mayor relevancia, por lo que, se espera que el sector inmobiliario incremente la demanda de viviendas sostenibles, lo que significa el uso de materiales de construcción ecológicos, así como la promoción de áreas verdes, sistemas de reciclaje, etc. para satisfacer a los compradores que buscan este tipo de propiedades. b) Crecimiento del mercado de viviendas multifamiliares Recientemente, ha habido un notable incremento en la preferencia por viviendas multifamiliares en Perú, tendencia que se anticipa continúe en los próximos años. Los cambios en el estilo de vida, la movilidad laboral y las preferencias de vivienda de la población han generado el interés en departamentos y condominios. Asimismo, el alto costo de los terrenos y materiales de construcción en zonas urbanas ha vuelto más atractivo el desarrollo de edificios de viviendas multifamiliares en vez de casas y viviendas unifamiliares. c) Mayor uso de tecnología en el proceso de compra y venta de propiedades La tecnología evolucionó y las empresas y formas en que se realiza la compra y venta de propiedades en el mundo; en Perú no es diferente. Se espera que en el 2023 continúe el incremento y el uso de herramientas digitales, como plataformas en línea, apps móviles y redes sociales, en la búsqueda de propiedades, realizar las visitas virtuales, comparar los precios y cerrar las transacciones. Los agentes inmobiliarios y las empresas vinculadas con el sector deberán adaptarse a esta tendencia, utilizando tecnología actualizada para agilizar y mejorar las experiencias de compra y venta de propiedades. 18 d) Mayor enfoque en la seguridad y calidad de las viviendas En los últimos años, el aspecto de seguridad como parte de los protocolos constructivos en las edificaciones viene ganando una mayor relevancia dentro del sector inmobiliario nacional; asimismo, no solo la Compañía, sino que también el cliente final se preocupa cada vez más por el cumplimiento de la normativa de construcción y le permita recibir un producto de alta calidad, tanto en cuanto a estructura, acabados, servicios básicos y complementarios. 9. Empresa Inmobiliaria S.A. La empresa Inmobiliaria S.A. es una empresa peruana que se dedica directamente o mediante subsidiarias, a inversiones y negocios de promoción y desarrollo inmobiliario, habilitación urbana (preparación del terreno para el desarrollo urbano) y a la prestación de servicios turísticos, hoteleros y de hospedaje. La Compañía cuenta con cuatro (4) unidades de negocios: habilitación urbana, vivienda social, departamentos y hoteles. El presente trabajo de investigación está enfocado en la unidad de negocio “Departamentos”, cuyo objetivo principal es construir proyectos de edificios para vivienda multifamiliar con departamentos en el segmento medio (B y C) de la ciudad de Lima. La estrategia de la Compañía es consolidarse donde está la mayor demanda de departamentos y donde no hay oferta inmobiliaria o el producto marca una diferencia respecto de la competencia. En la última década, la Unidad de Departamentos entregó 37 torres multifamiliares; el año más productivo fue el año 2015 con 10 torres, seguido del año 2022 con seis (6) torres entregadas. a) Misión La misión de la Compañía es desarrollar negocios inmobiliarios creando espacios innovadores para vivir mejor, sustentados en el conocimiento de sus clientes, el compromiso y creatividad de sus colaboradores y el desarrollo sostenible del entorno. b) Visión Ser la empresa líder en el desarrollo de negocios inmobiliarios, que se diferencie por su calidad y marque hitos innovadores, generando valor para sus accionistas, clientes, colaboradores y la sociedad. 19 c) Análisis de fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas (FODA) En la siguiente tabla podemos observar el detalle del análisis FODA de la Compañía. Tabla 9 Análisis FODA de Compañía Inmobiliaria S.A. Fortalezas Oportunidades • Mejora en el desempeño financiero como resultado de las medidas post COVID-19 de la Gerencia • Potencial de crecimiento del sector vivienda en el Perú • Experiencia de la Compañía en obtener oportunamente licencias y realizar eficientes campañas de marketing • El segmento “Departamentos” representó el 7% de los Ingresos consolidados de la empresa • Acceso al crédito y diversificación de fuentes de fondeo • Mayor demanda por las viviendas entre los 40 y 60 m2 ubicados en Lima Moderna, cuyos precios fluctúan entre los S/. 350 mil y S/. 450 mil • Trabajo con los bancos BBVA, Pichincha y BanBif para desembolsos de créditos • Ocupa el 4to puesto dentro de las empresas que desarrollan viviendas (8249 créditos = 8% de total desembolsado) • Cuenta con un modelo anticorrupción según Ley 30424. • Ejecución directa de proyecto con mano de obra propi. • Alineado con los incentivos del Fondo Mi vivienda • Ubicación de los proyectos se encuentra en zonas de la periferia que abarca el 69% de las ventas (facilita Airbnb, alquileres) • Cuenta con certificación bono verde del Fondo Mi Vivienda y certificación Excellence in Design for Greater Efficiencies (EDGE) otorgada por el banco mundial – Corporación Financiera Internacional (IFC) • Maximización del metro cuadrado • Implementación de sistemas transversales Debilidades Amenazas • Procedimientos con nivel de madurez medio • Incremento en el tipo de cambio y costos de financiamiento • Construcción tercerizada • Encarecimiento de tasas de interés de créditos en general • Mediana capacidad operativa de desembolsos de créditos hipotecarios • Condiciones crediticias rígidas para familias • Control medio de la TIR por proyecto (se mide a nivel de Unidad de Negocio) • Políticas económicas inadecuadas por parte del Gobierno • Nivel medio en automatización de herramientas para agilizar procesos • Incremento en el precio de materiales de construcción (acero, concreto, etc.) • Ausencia de procedimientos documentados • Existe una falta de suelos para proyectos • Trabas en la obtención de licencias municipales • Discrepancias en la nueva norma de vivienda de interés social • Definición del proceso constructivo en proceso de maduración. • Anomalías climáticas por el Fenómeno El Niño: obstrucción de carretera a Ñaña. • Incremento del jornal del trabajador de construcción indicado por CAPECO Nota. Adaptado de la Memoria Anual 2022 y del informe interno de objetivos estratégicos del año 2023 de la Compañía (2013). 20 d) Organigrama A continuación, podemos observar la estructura organizacional de la Unidad de Departamentos. Figura 2 Organigrama de la Unidad de Departamentos Nota. Adaptado del Organigrama interno de la Compañía (2013). Figura 3 Cantidad de proyectos multifamiliares (torres) entregados Nota. Adaptado del informe interno tablero de control de proyectos (torres) de la Compañía (2013). 9.1 Situación actual Hasta el primer semestre del año 2023, principalmente, la construcción de las edificaciones inmobiliarias fue realizada de manera tercerizada a través de empresas contratistas que se encargaban de la construcción de las torres y departamentos para la Compañía; sin embargo, a partir del segundo semestre del año 2023, la Unidad de Negocios inició la construcción directa Gerente de Unidad de Negocio Departamentos Gerencia de Créditos Hipotecarios Gerencia de Proyectos Gerencia Comercial Gerencia de Desarrollo Inmobiliario Gerencia de Producto y Arquitectura 1 1 1 4 2 10 5 3 1 3 1 2 6 1 0 2 4 6 8 10 12 2002 2003 2005 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Entrega de Proyectos Multifamiliares 21 de estos proyectos contando, ahora, con una planilla operativa propia para la construcción de los proyectos, donde la responsabilidad de la ejecución de los mismos recae en la empresa. Por este motivo, unos de los objetivos de la Alta Gerencia es implementar una gestión de riesgos del proceso inmobiliario que le permita alcanzar sus metas operativas y proyecciones económicas. Cabe resaltar, que el cambio de modalidad de construcción (tercerizada a directa) será de forma progresiva. 9.2 Proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares El proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares empieza con la búsqueda de terreno a comprar para la edificación y finaliza con la entrega del edificio y departamentos habitables a los propietarios junto con la recepción del edificio por parte de la Municipalidad. Para efectos del presente trabajo de investigación, se determinaron tres grandes bloques de subprocesos, los cuales son detallados en el siguiente gráfico: 22 Figura 4 Proceso de Desarrollo de proyectos multifamiliares Nota: Elaboración obtenida con base en las entrevistas al personal de la Unidad de Negocio Departamentos de la Compañía (2013). 23 A continuación, detallamos cada uno de los procesos y subprocesos: 9.2.1 Evaluación preliminar de terrenos Este proceso consiste en investigar, examinar y evaluar diferentes áreas de terrenos con el objetivo de encontrar un terreno con óptimas condiciones para el desarrollo del proyecto inmobiliario. El proceso abarca cuatro (4) etapas: búsqueda y evaluación (prospección) de terrenos, compra del terreno, planificación de obra y obtención de licencias. También, consiste en la evaluación de los documentos mínimos que permitan identificar problemas superficiales del terreno y/o del propietario e identificar los documentos adicionales complementarios que el Área de Desarrollo Inmobiliario y el Área Legal consideren necesarios para continuar con la compra del terreno. 24 Tabla 10 Proceso Evaluación preliminar de terrenos 1. Búsqueda y evaluación (prospección) de terrenos 4. Obtención de licecncias Evaluación de Cumplimiento Normativo Aseguramiento técnico del terreno Aseguramiento legal del terreno Factibilidad de servicios Resolución de Habilitación Urbana Licencia de Edificación Investigación a detalle realizada por el Oficial de Cumplimiento Normativo de La Compañía sobre los propietarios legales del terreno en evaluación. El objetivo principal es verificar la buena reputación de los titulares en relación con temas legales, judiciales, éticos, Lavado de Activos y FT (LAFT) y políticos con la finalidad de que no representen un riesgo que, posteriormente, se materialice en responsabilidades legales para la Compañía. Involucra la ejecución de distintos estudios sobre el terreno evaluado, permitiendo asegurar que cuenta con las características técnicas necesarias para el desarrollo del proyecto multifamiliar. Esta etapa es ejecutada por un equipo multidisciplinario que incluye: ingenieros, arquitectos, inspectores de calidad, gerentes de proyecto, supervisores de obra y otros profesionales especializados en distintas áreas de la construcción. En esta etapa el área Legal se encarga de recopilar toda la información del análisis catastral y otros aspectos de relevancia que permitan detallar la viabilidad para la compra del terreno en evaluación. Es la obtención formal de las factibilidades de servicios básicos con el apoyo de Empresas Prestadoras de Servicios (EPS) y de accesibilidad física del terreno evaluado para asegurar que el edificio cuente con los servicios básicos (luz, agua y desagüe). • Factibilidad Sanitaria • Factibilidad Eléctrica • Factibilidad de Accesos Procedimiento administrativo, mediante el cual la Municipalidad identifica un predio, inscrito originalmente bajo categoría de “rústico” que cuenta con todas las condiciones necesarias para ser declarado de categoría “urbana” como resultado de estar ubicado en una zona con edificaciones y acceso a servicios básicos (factibilidades). Es el trámite, mediante el cual la Municipalidad otorga la autorización a la empresa inmobiliaria para la ejecución de obras de habilitación urbana o de edificación, las mismas que podrán ser prorrogadas, modificadas y desestimadas por parte de la Compañía. 2. Compra del terreno 3. Planificación de obra Negociación de condiciones de pago Emisión de escritura pública Registro Contable (NIC 40) Estructura de costos Financiamiento del proyecto Cronograma de obra Se determina el crédito en base a las condiciones promedio del mercado; las cuales, de acuerdo con lo expuesto por la Gerencia, podrían determinar la decisión de venta por parte de los propietarios de la tierra. Estas condiciones, no suelen superar las 4 armadas (cuotas) posteriores a la cuota inicial. Se formaliza notarialmente el contrato entre el comprador y vendedor del terreno con el objetivo de realizar la transferencia de la propiedad del mismo hacia la Compañía realizada con el apoyo del Área Legal. Se registra contablemente en el sistema SAP la compra del terreno en las cuentas contables de la cuenta de inversiones inmobiliarias para llevar un control adecuado de los costos asociados a la compra del terreno: • Costo del terreno • Garantías • Impuesto de Alcabala • Trámites notariales En base al anteproyecto, el área de Desarrollo Inmobiliario elabora preliminarmente un Estado de Ganancias y Pérdidas (GyP) con información brindada por diferentes áreas: el área Comercial brinda información respecto a los ingresos, el área de Operaciones brinda información de los costos y el área de Capital Humano el costo de la planilla. Con esta información, se determina si el proyecto será rentable, caso contrario se procede a modificar la estructura de costos del anteproyecto. El Estado de Ganancias y Pérdidas (GyP) y Memoria Descriptiva del proyecto son presentados a las entidades financieras con las cuales la Compañía desearía trabajar el financiamiento de la ejecución del proyecto y la aprobación de créditos hipotecarios de clientes. Las entidades evalúan y proponen tasas de interés y condiciones, los cuales son evaluados por el área de Créditos Hipotecarios, quienes tomarán la decisión de con qué entidad financiera trabajar. Diagrama de Gantt del trabajo alineado con la “entrega contable” de la Compañía, lanzamiento comercial y tiempos estimados de desembolso de créditos hipotecarios por parte del banco sponsor del proyecto. Este cronograma se basa en las partidas presupuestales del proyecto que permite controlar internamente y por parte del Supervisor Externo y del Supervisor Municipal y garantiza el cumplimiento de objetivos en los plazos y de manera efectiva. Nota: NIC 40 es la Norma Internacional de Contabilidad llamada Propiedades de Inversión. Elaboración obtenida con base en las entrevistas al personal de la Unidad de Negocio Departamentos de la Compañía (2013). 25 9.2.2 Ejecución del Proyecto inmobiliario En este proceso, la Compañía inicia con una primera propuesta de costos y Diagrama de Gantt para la ejecución de trabajos en el terreno; asimismo, tomando en consideración los aspectos comerciales tales como el lanzamiento, preventa y fecha estimada de entrega, se definen los márgenes de tiempo óptimos para las actividades críticas detalladas a continuación: Tabla 11 Proceso de Ejecución del proyecto inmobiliario 1. Abastecimiento de materiales 2. Gestión de almacén 3. Seguridad física en obra Es la gestión del almacén ubicado en la obra en curso, que permite el flujo de materia prima (materiales de obra / equipo) para iniciar la construcción. El enfoque es tanto a nivel de cantidad como de calidad. El área de Logística se encarga de que todas las partidas, en curso o programada, cuenten con el stock necesario para cumplir con el ratio de producción estándar de la Compañía. Al inicio de la obra, el área de Administración gestiona la apertura del nuevo almacén con los materiales que previamente fueron solicitados por el área de Operaciones (Ingeniero Residente de Obra). Conforme avanza la obra, el área de Logística (compradores) gestiona con los proveedores el despacho de suministros que serán utilizados por las cuadrillas; esto con el objetivo de no desabastecer la obra o no genere un sobre stock en almacén. Se gestiona la contratación de una empresa de servicios de seguridad física (agentes) para el resguardo de los accesos a obra y del espacio físico de almacén de materiales por 24 horas durante toda la ejecución del proyecto hasta la entrega a la administración del edificio. 4. Gestión de planilla de obreros 5. Seguridad, Salud Ocupacional y Medio Ambiente (SSOMA) 6. Control de Calidad de la ejecución Control de asistencia, productividad y retribución económica de la planilla de sueldos del personal de construcción del proyecto. Esta información, es recopilada y analizada por el personal del equipo de obra, luego es derivada al departamento de gestión de personal para el registro e imputación en la partida presupuestal del proyecto. De igual forma, existe también un seguimiento a potenciales pliegos de reclamo que puedan generar los obreros y que puedan representar retrasos o paralizaciones en la ejecución de los trabajos de construcción. El área de Operaciones contrata una posición de Prevencionista de Riesgos, quien estará a cargo de verificar el cumplimiento de los estándares SSOMA. De manera semanal reporta el cumplimiento de esta verificación al área de SSOMA Corporativo. Cada proyecto cuenta con un Ingeniero de Calidad, quien supervisa la ejecución de la obra bajo los estándares requeridos por la Compañía y partes interesadas, esto mediante la elaboración de un dossier de calidad que es entregado como parte de la solicitud de recepción de obra municipal. Asimismo, el proyecto cuenta con un Ingeniero autónomo, quien verifica el cumplimiento de los requisitos técnicos del diseño del proyecto. Nota: Elaboración obtenida con base en las entrevistas al personal de la Unidad de Negocio Departamentos de la Compañía (2013). 26 9.2.3 Entrega del Proyecto inmobiliario Es el subproceso final en el cual la Compañía ha finalizado la construcción; es decir, los departamentos se encuentran listos para la entrega al cliente y dar paso, finalmente a la independización, una vez el propietario cumpla con las condiciones legales correspondientes. Ver detalle de las actividades en la siguiente tabla: Tabla 12 Proceso de Entrega del proyecto inmobiliario 1. Conformidades técnicas 2. Recepción de servicios 3. Recepción municipal Una vez el contratista culmina la ejecución de la obra, el Residente de Obra se encarga de anotar este hito en el Cuaderno de Obra; posteriormente, el Supervisor asignado por la EPS correspondiente, valida que esta obra se haya ejecutado de acuerdo con el diseño, expediente técnico y cuente con todas las especificaciones de calidad necesarias para el funcionamiento. Con este documento, la EPS correspondiente asume la gestión de la obra [eléctrica / sanitaria] desarrollada por la Compañía; es decir, se transfiere la responsabilidad de la obra. Asimismo, asume, el cobro de servicios a los propietarios y los mantenimientos, seguridad y operatividad de la obra. Es el último trámite que debe cumplir la edificación del proyecto multifamiliar. Revisión de especificaciones técnicas Inspecciones Aprobación de conformidades Inspección de los documentos Pruebas de funcionamiento y calidad Presentación del expediente técnico a la Municipalidad Trámites municipales posteriores Potenciales observaciones por parte del Supervisor asignado por la EPS, las cuales son anotadas en el cuaderno de obra. Visitas puntuales realizadas por el Supervisor de EPS para validar el levantamiento de observaciones por parte de la Compañía. Emisión del Certificado de Conformidad Técnica de Obra. En este documento, se precisa que la obra se ejecutó de acuerdo con lo definido en el Expediente Técnico. Está a cargo de un Comité de Recepción, designado por la EPS. Podría suscribirse un Acta o Pliego de observaciones, en caso sea requerido por este Comité. Este Comité de Recepción verifica junto con el Supervisor y Contratista el funcionamiento de la estructura, instalaciones y equipos. En caso de encontrarse todo conforme, se suscribe el Acta de Recepción de Obra [https://www.youtube.com/ watch?v=XeysczrzJHU] Mediante la emisión de la constancia de ingreso del expediente a la Municipalidad, la compañía puede reconocer contablemente el ingreso de las ventas del proyecto. Una vez presentado el expediente, la Municipalidad realiza visitas de inspección a la obra para la emisión de la Recepción de Obra Municipal definitiva (RO). La Independización Registral tiene como fin asignar una partida registral independiente para cada una de las unidades del proyecto multifamiliar. Nota: Elaboración obtenida con base en las entrevistas al personal de la Unidad de Negocio Departamentos de la Compañía (2013). 27 CAPÍTULO III. METODOLOGÍA 1. Tipo y enfoque de investigación La metodología para diseñar este trabajo de investigación fue descriptiva explicativa debido a que se describieron los procesos actuales y relevantes del macroproceso de desarrollo de proyectos multifamiliares y se comprendieron las interrelaciones entre ellos. Además, se analizaron las políticas, manuales y controles de la Compañía para entender los patrones y relaciones de los datos de los procesos mencionados. Posteriormente se obtuvo un entendimiento de la Norma ISO 31000:2018 y se analizó la implementación de la gestión de riesgos en el proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares. 2. Conveniencia del trabajo de investigación • Proporcionar herramientas adecuadas para la gestión de riesgos de la ISO 31000:2018. • Identificar oportunidades de mejora en la gestión de riesgos del proceso de proyectos multifamiliares. • Nuestro trabajo de investigación podrá ser una guía para que la Compañía o empresas del mismo rubro implementen una gestión de riesgos en otros procesos. 3. Definición del alcance del trabajo de investigación La investigación tuvo un diseño cualitativo debido a que su objetivo fue describir variables y analizar su incidencia e interrelación en un momento específico. Asimismo, en la presente investigación se realizó un diseño descriptivo, donde se pudo conocer el contexto, un evento, una variable o un conjunto de variables, para poder dar a conocer los beneficios de la implementación de las políticas y herramientas de la ISO 31000:2018 en el proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares. La investigación evaluó la posibilidad de llevar a cabo la implementación de la gestión de riesgos, tomando como base la ISO 31000:2018. 28 4. Formulación de diagnóstico y plan de acción Esta investigación planteó la implementación de la gestión de riesgos en el desarrollo de proyectos multifamiliares de la Compañía con los criterios mínimos establecidos en ISO 31000:2018 para implementar la gestión de riesgos del proceso actual y reducir el impacto de eventos adversos en este proceso. Se propuso llevar a cabo la implementación de la gestión de riesgos basándonos en las directrices establecidas en la ISO 31000:2018 para el desarrollo de proyectos multifamiliares. Se presentó a la Alta Gerencia de la Compañía la metodología de trabajo con las fechas estimadas de presentación y entregables para que analice la posibilidad de implementarlo y los recursos que podría requerir. 5. Recolección de datos y documentación de actividades ejecutadas En el presente trabajo de investigación, se realizó el análisis de información primaria, secundaria y terciaria. La información primaria consta de la ISO 31000:2018. La selección de los procesos sujetos a nuestra revisión del desarrollo de proyectos multifamiliares se basó en el nivel del resultado del riesgo inherente y residual, así como en el impacto de los riesgos en los resultados financieros de la Compañía. 5.1 Revisión de fuentes primarias Debido a que la metodología del presente trabajo de investigación fue descriptiva cualitativa, se recolectaron los datos a través de entrevistas con el personal clave de la empresa, identificándose información relevante para lograr el entendimiento del proceso desarrollo de proyectos multifamiliares. De acuerdo con la revisión de la información y el análisis efectuado, se concluyó que no era necesario el uso de encuestas debido a que el objetivo de la presente investigación fue la implementación de la gestión de riesgos en los subprocesos: prospección y ejecución del proceso desarrollo de proyectos multifamiliares, por lo que, se presentaron los resultados de la propuesta de implementación de gestión de riesgos a la Gerencia de la Unidad de Negocios Inmobiliaria. 5.2 Revisión de fuentes secundarias Para entender adecuadamente los subprocesos seleccionados, se analizó las investigaciones relacionadas a la gestión de riesgos inmobiliarios en diferentes países y noticias locales y 29 nacionales de actualidad del sector construcción e inmobiliario. Asimismo, se revisó la última edición de las directrices para la implementación de la ISO 31000:2018 Gestión del Riesgo – Directrices. 6. Análisis e interpretación de datos y preparación de entregables La presente investigación tiene como objetivo presentar una alternativa práctica que la Compañía pueda considerar y aplicar de manera efectiva en la gestión de riesgos de lso subprocesos: prospección y ejecución de obra. Por otro lado, se consideró los pasos de implementación establecidos en las directrices de la Norma ISO 31000:2018 para la estimación de fechas y entregables en coordinación con la Compañía. 30 CAPÍTULO IV. PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Y HALLAZGOS De acuerdo con la metodología detallada en el capítulo anterior, se desarrollaron los siguientes pasos tomando como referencia las directrices de la ISO 31000:2018. A continuación, el detalle: Tabla 13 Plan de trabajo propuesto a la Gerencia de la Compañía de acuerdo con ISO 31:000:2018 Pasos Directrices Set Oct Nov Dic Ene Feb Mar 1. Alcance, contexto criterios • Planificación del enfoque, contexto interno y externo • Criterios de riesgo X 2. Criterios de clasificación de riesgos • Criterios de clasificación por tipo de probabilidad e impacto de riesgos X 3. Evaluación del riesgo • Identificación del riesgo, análisis del riesgo, valoración del riesgo X X 4. Tratamiento del riesgo • Selección de opciones para el tratamiento del riesgo • Preparación e implementación de los planes del tratamiento del riesgo X 5. Seguimiento y revisión • Asegurar y mejorar la calidad y la eficacia del diseño, la implementación y los resultados del proceso X 6. Registro e informe • El proceso de la gestión del riesgo y sus resultados se deberían documentar e informar a través de los mecanismos apropiados X X 7. Presentación de resultados y evaluación de los beneficios de la implementación • Presentación de resultados de la implementación, presentación de criterios de riesgo, y presentación de los pasos de implementación de la gestión de riesgos X Nota. Adaptado de la Norma ISO 31000:2018(es) Gestión del Riesgo Directrices (2018). 1. Alcance del contexto interno y externo Se realizó un entendimiento de la Compañía a través de la lectura de políticas, procedimientos, memorial anual, estados financieros, análisis de FODA, así como reuniones con la Gerencia de la Compañía y áreas involucradas en el proceso a revisar para entender el contexto interno. Asimismo, para lograr un entendimiento del contexto externo, se revisó papers, noticias 31 nacionales e internacionales, estadísticas del sector inmobiliario, tesis nacionales e internacionales, libros y nomativa de la ISO 31000:2018. 2. Criterios de clasificación de riesgos Se identificó los riesgos más críticos del sector construcción de viviendas del proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares con el fin de realizar un inventario integral de riesgos del proceso. Posteriormente, se clasificó cada uno de estos riesgos por tipos (operativos, administrativos, financieros, estratégicos, fraude, entre otros. Ver Matriz de Evalaución de Riesgos en el Anexo 1. 3. Evaluación del riesgo Se solicitó los informes de auditoría interna del proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares de los últimos tres (3) años a fin de elaborar estadísticas de los principales hallazgos y oportunidades de mejora que nos permitan identificar la posibilidad de ocurrencia de los riesgos (casi seguro, probable, posible, imposible, raro). Asimismo, como factor cualitativo de valoración consideramos la existencia de políticas y procedimientos. Para analizar la probabilidad e impacto consideramos los siguientes criterios: Tabla 14 Criterios para la valoración de probabilidad Ranking Frecuencia Existencia de políticas y procedimientos Casi Seguro • El evento no deseado tiene una probabilidad casi segura de ocurrir durante la ejecución del proyecto. • No existen políticas Probable • Existe una alta probabilidad de que el evento no deseado ocurra durante la ejecución del proyecto • Existen políticas y/o procedimientos, pero están desactualizadas y/o no se conocen Posible • Es posible que el evento no deseado ocurra durante la ejecución del proyecto • Conocimiento del proceso y control, pero no están documentados Improbable • Existe una baja probabilidad de que el evento no deseado ocurra • Documentadas y vigentes Raro • Durante la ejecución del proyecto • Documentados, vigentes, difundidos y aplicados Nota. Adaptado de Internal Auditing por Anderson U., Head M., Mar S & et all (2022). 32 Tabla 15 Criterios para la valoración del impacto Legal - Regulatorio Medioambiente Pérdidas financieras Materialidad en Soles Reputación Seguridad 5 Grave 1. Incumplimiento importante de la ley. 2. Demandas judiciales contra el individuo o la empresa. 3. El permiso para construir es retirado Impacto permanente que afecta a vecinos o comunidades. Mayor al 5% de las ventas comerciales del proyecto > 2,150,000 Repercusiones a nivel nacional mediante medios de comunicación Numerosas discapacidades o muerte de varias personas 4 Alto 1. Incumplimiento de la ley. 2. Podría provocar acciones penales, medidas coercitivas o multas. 3. Retraso en la emisión del permiso para construir. Daños duraderos que afecta la construcción / a los vecinos o comunidades Monto equivalente entre el 2.5% y 5% de las ventas contables 1,075,000 - 2,150,000 Repercusiones a nivel local mediante medios de comunicación. 2. Reacción negativa del público / clientes. Discapacidad permanente o muerte de una sola persona 3 Moderado 1. Incumplimiento leve de la ley. 2. Denuncia o investigación por parte de la autoridad 3. Provoca medidas de compensación, medias coercitivas o multas. 4. Provoca paralización temporal de la obra. Daños temporales (meses) que afecta la construcción y zonas colindantes. Monto equivalente entre el 1% y 2.5% de las ventas contables 430,000 - 1,75,000 Publicidad negativa Lesión con tiempo perdido 2 Menor 1. Incumplimiento de requisitos normativos. 2. Participación / fiscalización de la autoridad. 3. Ocasiona una multa administrativa. Daños temporales (semanas) que afecta la construcción y zonas colindantes. Monto equivalente entre el 0.5% y 1% de las ventas contables 215,000 - 430,000 Manifestaciones por parte de los clientes afuera del proyecto Caso de tratamiento médico 1 Insignificante 1. Incumplimiento técnico. 2. No se reciben advertencias. No causa daños Menor al equivalente del 0.5% de las ventas comerciales < 215,000 Comentarios negativos en redes sociales Caso de primeros auxilios Nota. Adaptado de Internal Auditing por Anderson U., Head M., Mar S & et all (2022). 33 Tomando como base la metodología de riesgos del Área de Auditoría Interna, así como teniendo en cuenta que la Compañía no cuenta con una gestión de riesgos implementada, se elaboró el siguiente mapa de calor 5x5 que sirvió para que los responsables analicen diferentes niveles para determinar la probabilidad e impacto de la evalaución de riesgos. El resultado de la probabilidad (P) por el impacto (I) resultó en el siguiente mapa de calor: Tabla 16 Mapa de calor 1 Insignificante 2 Menor 3 Moderado 4 Alto 5 Grave 1 Casi seguro 5 5 10 15 20 25 2 Probable 4 4 8 12 16 20 3 Posible 3 3 6 9 12 15 4 Improbable 2 2 4 6 8 10 5 Raro 1 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 Nota. Adaptado de Internal Auditing por Anderson U., Head M., Mar S & et all (2022). Con base en los resultados de la evaluación anterior, determinamos el valor del riesgo, así como el valor residual de cada uno, y posteriormente se lo presentamos a la Gerencia de la Unidad de Negocios para su evaluación y aprobación. Ver detalle en la siguiente tabla 16. Impacto ¿Qué an severos serían los resultados si ocurriera el riesgo? ¿Cuál es la probabilidad de que ocurra el riesgo? P r o b a b i l i d a d 34 Tabla 17 Calificación de riesgos en el mapa de calor por etapas del proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares Riesgos / Procesos 5 Construcción 1 Prospección 3 Planificación de obra 7 Recepción de servicios 6 Conformidades técnicas 2 Compra de tierras 4 Licencias 8 Recepción Municipal Promedio Total Financieros 9.00 10.00 16.25 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 10.36 Fraude 16.00 17.33 15.50 18.33 18.33 15.50 16.67 18.33 16.85 Informáticos 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 Legal – Regulatorio 14.00 15.00 15.00 8.00 8.00 12.50 7.50 8.00 12.13 Medioambientakes 15.50 13.67 15.50 15.50 15.50 13.67 15.50 15.50 14.89 Mercado 20.00 15.00 10.00 0 0 15.00 0 0 14.00 Operativos 15.00 11.57 8.00 4.00 5.00 4.00 3.00 4.00 9.69 Políticos 12.00 12.00 4.00 4.00 8.00 4.00 8.00 8.00 7.5 Reputacional 12.00 13.50 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 7.00 Seguridad - Salud 20.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 7.56 Promedio total 15.24 13.28 12.45 11.23 11.14 11.06 10.79 10.13 12.25 Nota. En el siguiente cuadro se muestra la calificación promedio de riesgos (probabilidad x impacto) por cada etapa del procesos de desarrollo de proyectos multifamiliares. Se seleccionó los procesos Prospección y Construcción por ser los que tienen mayor calificación de riesgos. Elaboración obtenida con base en la calificación de riesgos (probabilidad x impacto) realizada por el equipo de trabajo (2023). 35 Para determinar los procesos críticos a considerar en el presente trabajo de investigación, se tomó el mapa de procesos de la Compañía, y evaluamos la probabilidad e impacto de los riesgos inherentes relacionados a cada subproceso de la ejecución de obra. Como resultado, identificamos que el mayor impacto recae en dos (2) subprocesos: prospección de terrenos y construcción. Asimismo, es importante mencionar que, el subproceso de prospección de tierra es el punto de partida del proceso productivo y aseguramiento para la compra de tierra, el cual representa el 20% de costos respecto a las ventas. Y el proceso de construcción, representa el 52% de los costos de venta. 4. Tratamiento del riesgo Identificamos, en total 50 riesgos inherentes en ambos procesos (25 para cada uno), de los cuales 24 (11 para prospección y 13 para construcción) resultaron en riesgos inherentes moderados y altos (naranja y rojo, respectivamente). Ver la Matriz de Evaluación de Riesgos en el Anexo 1. Por los 24 riesgos moderados y altos, en la presente investigación, identificamos la respuesta al riesgo por parte de la Gerencia: evitar, aceptar, compartir, eliminar o retener el riesgo, modificar la probabilidad o modificar las consecuencias, la cual fue presentada como propuesta a la Gerencia, quien brindó su retroalimentación y confirmó la calificación final. Asimismo, identificamos los controles existentes a través de entrevistas con los responsables, quienes nos detallaron los controles actuales aplicados a cubrir cada uno de los riesgos. Para obtener un mejor entendimiento de los controles aplicados utilizamos la técnica de análisis de controles llamada 4W (what, why, when, who) y 1H (how). Posteriormente, determinamos el nivel de eficacia de cada control analizando los siguientes atributos: oportunidad del control, naturaleza, alcance del control, periodicidad, responsable, procedimiento, evidencia y desempeño. Ver detalle en la siguiente tabla. 36 Tabla 18 Criterios de evaluación para la eficacia de los controles Atributo de evaluación Opciones de respuesta Justificación de la respuesta Peso de evaluación Oportunidad de control Preventivo Evita la causa del riesgo. 12.50% Detectivo Identifica y corrige errores o irregularidades. 10.00% Naturaleza del control Idónea Automatizado o manual, acorde a la complejidad del riesgo. 12.50% Parcial Manual, acorde parcialmente a la complejidad del riesgo. 6.25% No idónea Manual, no acorde a la complejidad del riesgo. 0% Alcance del control Completo Sobre todas las transacciones. 12.50% Parcial Sobre una muestra significativa o relevante de las transacciones. 6.25% Insuficiente Sobre una parte insuficiente de las transacciones. 0% Periodicidad del control Oportuna Ayuda a prevenir o detectar la materialización de la causa del riesgo. 12.50% Inoportuna Insuficiente para el tratamiento de la causa del riesgo. 0% Responsable del control Idóneo Asignado, con autoridad y segregación de funciones. 12.50% No idóneo No asignado, sin autoridad y o sin segregación de funciones. 0% Procedimiento del control Confiable Objetiva y aborda las excepciones. 12.50% Necesita mejora Discrecional y aborda parcialmente las excepciones. 6.25% No confiable Discrecional, subjetiva o no aborda las excepciones. 0% Evidencia del control Si Diseñada y se genera de manera completa. 12.50% No No diseñada, no se genera o se genera de manera incompleta. 0% Desempeño del control Satisfactorio Cumple con su propósito. 12.50% Necesita mejoras Cumple con su propósito pero involucra tiempo en su ejecución. 6.25% Insatisfactorio No cumple con su propósito. 0% Nota. Adaptado de Ingeniería de Gestión y Control (2023). Posterior a la evaluación de la eficacia de cada control, se determinó el riesgo residual con base a los criterios de la siguiente tabla. Por ejemplo, si la efectividad del control es un 90% significa que la calificación del control es fuerte, por lo que la probabilidad y el impacto bajan 2 niveles. Tabla 19 Criterios para determinar el riesgo residual Calificación del control Efectividad del control Probabilidad Impacto Débil 0-50% Sin cambio Sin cambio Moderado 51-79% 1 nivel hacia abajo 1 nivel hacia la izquierda (menor impacto) Fuerte 80-100% 2 niveles hacia abajo 2 niveles hacia la izquierda (menor impacto) Nota. Adaptado de Ingeniería de Gestión y Control (2023). En el proceso de prospección, se identificaron 11 riesgos inherentes de nivel moderado, de los cuales, posterior a la eficacia del control, se determinó que 10 riesgos disminuyeron el nivel a riesgo bajo. 37 En el proceso de construcción, se identificaron 6 riesgos altos, de los cuales los 6 disminuyeron a riesgo medio. En adición, se identificaron 7 riesgos moderados, de los cuales 4 disminuyeron a riesgo medio y 3 a riesgo bajo. El trabajo realizado se detalla en la matriz de riesgso de los 2 procesos críticos: Anexo 2 Matriz de Evaluación de Riesgos y Controles del proceso de prospección y Anexo 3 Matriz de Evaluación de Riesgos y Controles del proceso de Construcción. 5. Seguimiento y revisión Como resultado, identificamos oportunidades de mejora y controles adicionales que ayudarán a reducir el impacto de los riesgos. Asimismo, identificamos un riesgo que no tiene control refreido a contratar a corredores inmobiliarios para adquisición de terrenos con problemas legales o de cumplimiento normativo debido a la ausencia de una debida diligencia. Al respecto, propusimos la implementación del siguiente control: CTROL REC 1: Evaluar a los corredores inmobiliarios. El área de Cumplimiento Normativo realiza la debida diligencia a la lista de corredores inmobiliarios proporcionada por el Jefe de Desarrollo Inmobiliario, antes de que los corredores inmobiliarios sean contratados e inicien sus servicios a la Compañía. Ver detalles en el Anexo 2 Matriz de Evaluación de Riesgos y Controles de Prospección. 6. Registro e informe El registro del trabajo ejecutado se formalizó en la matriz de riesgos y controles detallada en el anexo 2 y 3 que fueron expuestas a las Gerencias de los procesos involucrados, quienes robustecieron algunos controles a fin de cubrir las debilidades identificadas. Asimismo, se sugirió a la Compañía utilizar esta matriz para el seguimiento futuro de la implementación de controles y actualización de riesgos. 7. Presentación de resultados y evaluación de los beneficios de la implementación Como parte de la presentación de resultados, el equipo de investigación se reunió con las principales gerencias: Desarrollo Inmobiliario, Proyectos Multifamiliares y Gerencia de la Compañía, quienes aceptaron los riesgos y se comprometieron con la implementación de las 38 recomendaciones propuestas por el equipo. Ver detalle en Anexo 4 Cronograma de actividades para la implementación de las recomendaciones – Prospección y Anexo 5 Cronograma de actividades para la implementación de las recomendaciones – Construcción. A continuación, detallamos el resultado de la reunión con cada Gerencia: a. Reunión con la Gerencia de Desarrollo Inmobiliario Respecto al proceso de prospección, la Gerencia ha implementado los controles propuestos por el equipo y solicitó que el Área de Auditoría realice un seguimiento al cumplimiento de las recomendaciones sugeridas durante el segundo semestre. Ver Anexo 2 Matriz de Evaluación de Riesgos y Controles del proceso de prospección y Anexo 4 Cronograma de actividades para la implementación de las recomendaciones – Prospección. b. Reunión con la Gerencia de Proyectos Multifamiliares La Gerencia comentó que, a marzo del 2024, la Compañía viene ejecutando un proyecto de construcción, para el cual ha adoptado las recomendaciones propuestas. Asimismo, se comprometió en la continuidad de la ejecución de los controles propuestos en los proyectos que se ejecutarán durante el segundo semestre del año. Ver Anexo 3 Matriz de Evaluación de Riesgos y Controles del proceso de construcción y Anexo 5 Cronograma de actividades para la implementación de las recomendaciones – Construcción. c. Reunión con la Gerencia de la Compañía La Gerencia de la Compañía comentó que, la matriz de riesgos será compartida con el Área de Mejora Contínua para la supervisión y actualización contínua, así mismo, que el documento cargado en la plataforma Monday para un mejor monitoreo. En resumen, con base en los resultados obtenidos y expuestos en los 2 procesos críticos, las Gerencias estuvieron de acuerdo y corroboraron la vigencia de nuestros resultados confirmando que nuestro entendimiento de los riesgos, controles y la evaluación están alineados a la ejecución de los proyectos, procesos internos y objetivos estratégicos de la Compañía. Asimismo, se comprometieron con la implementación de las oportunidades de mejora en el corto plazo debido a la criticidad de éstos. Ver Anexo 4 Cronograma de actividades para la implementación de las recomendaciones – Prospección y 5 Cronograma de actividades para la implementación de las recomendaciones – Construcción. 39 CONCLUSIONES Este trabajo de investigación propone la implementación de la gestión de riesgos cumpliendo con las directrices de la Norma ISO 31000:2018 con el objetivo de prevenir eventos adversos en los proyectos multifamiliares. Como parte del trabajo de investigación, se realizó un entendimiento detallado del proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares y sus riesgos a fin de evaluarlos y definir los controles adecuados para cubrirlos y gestionarlos de manera adecuada a lo largo de la vida del proyecto. En los procesos críticos, se identificaron 24 riesgos, los cuales fueron trabajados y expuestos a la Gerencia de la Compañía, quien, si bien conoce sus riesgos operativos no los tiene documentados como la matriz propuesta, por lo que pierde visibilidad de las oportunidades de mejora de los proceso críticos. Por lo tanto, le presentamos, la herramienta “Matriz de Evaluación de Riesgos” de dos subprocesos: prospección de terrenos a comprar y construcción y se propuso su implementación para su seguimiento en adelante. Además, se presentó a la Compañía la tabla de Criterios de evaluación para la eficacia de los controles (ver tabla 17). Esto permitirá que el Área de Mejora Contínua pueda medir de manera eficiente el impacto que tienen los controles en los riesgos, asegurando que la efectividad de estos se refleje de manera metódica en la matriz de evaluación de riesgos y controles. La Gerencia de la Unidad de Negocio evaluó ambas herramientas y concluyó que su implementación es viable y comentó que, la gestión de riesgos le permitirá identificar y calificar sus riesgos de manera eficiente. Finalmente, se presentó a la Gerencia de la Compañía la Hoja de Ruta elaborada por el equipo con las actividades, a nivel de controles y oportunidades de mejora para ambos procesos seleccionados, incluyendo las responsabilidades de ejecución, seguimiento y formalización.. Concluimos que, la gestión de riesgos según la Norma ISO 31000:2018 es la metodología ideal para aplicar en el proceso de desarrollo de proyectos multifamiliares de la Empresa Inmobiliaria S.A. debido a que establece un proceso claro y práctico para el análisis del contexto de la Compañía y el análisis, evaluación y tratamiento de los riesgos, lo cual ayuda a anticipar posibles problemas y a gestionarlos de manera proactiva evitando impactos indeseados en los objetivos estratégicos y resultados financieros. 40 Además, la metodología de gestión de riesgos proporciona un marco adecuado para evaluar las diferentes respuestas al riesgo y seleccionar las estrategias más adecuadas para abordarlos en función del apetito de riesgo definido por la Gerencia. Esto ayuda a reducir la probabilidad de retrasos y a aumentar la probabilidad de completar el proceso dentro de los plazos estimados. En adición, la metodología de gestión de riesgos ISO 31000:2018 fomenta la comunicación y colaboración de las diferentes partes interesadas en la gestión de riesgos promoviendo un mejor entendimiento y comprensión de los desafíos y oportunidades del proceso. Por último, al doptar un enfoque de gestión de riesgos, los proyectos multifamiliares pueden volverse más resilientes y adaptables a los cambios en el entorno operativo, regulatorio y a los riesgos emergentes, lo que garantiza su sostenibilidad a largo plazo. 41 RECOMENDACIONES La empresa debe adoptar la Norma ISO 31000:2018 para la gestión de riesgos en el proceso de desarrollo de proyectos inmobiliarios. Asimismo, es importante mencionar que, durante los talleres con las Gerencias responsables de los riesgos, se expuso recomendaciones que fueron aceptadas y serán implementas, como sigue: • Si bien la Compañía cuenta con controles implementados, en 5 casos no cuenta con la evidencia que sustenta de manera adecuada la ejecución del control, por lo que incluirá los resultados de la ejecución y evaluaciones realizadas en los controles en las presentaciones a los Comités o detallarlos en informes ejecutivos. Ver Anexo 2 Matriz de Evaluación de Riesgos y Controles – Prospección y Anexo 3 Matriz de Evaluación de Riesgos y Controles – Construcción. • Analizará el cambio de responsable de